Skip to content
Главная | Земельные вопросы | Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд задача

Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд: основания и условия

Особый стимул для развития дискуссии о механизме реализации таких прав придал выбор Сочи как места проведения Олимпиады в году. Сама дискуссия о теоретических основах прекращения прав собственности в пользу общества все в большей степени ориентируется на решение вопросов развития организационно-правового механизма и экономической оценки компенсации изымаемой собственности.

При возрастающем интересе к этим практическим вопросам нельзя забывать, что существующий во всех странах с развитой рыночной экономикой институт изъятия прав на земельные участки и другие объекты недвижимости для государственных и муниципальных нужд хотя и признан необходимым элементом всего пучка прав на земельные участки, но в силу ряда причин сложность с определением компенсаций, длительность процедур и само противоречие с конституционным принципом равенства всех форм собственности завершает пирамиду подходов государства к обеспечению своих интересов в земельных участках под застройку.

В основе такой системы было и остается распоряжение земельными участками, уже находящимися в государственной и муниципальной собственности, и приобретение новых земельных участков на рынке, в том числе через реализацию преимущественного права государства и муниципалитетов в приобретении земельных участков на открытом рынке1. Неготовность органов власти и управления использовать более простые формы приводит к необходимости использовать такой сложный и несовершенный механизм, как изъятие.

Практика показывает, что изъятие земельных участков для государственных нужд является наиболее эффективным не во всех, а только в ряде случаев: Кроме того, сама процедура изъятия для государственных и муниципальных нужд как мера по обеспечению государственных программ земельными участками является более затратной, чем приобретение этих объектов на земельном рынке, что экономит не только значительное время, но и бюджетные средства, так как приобретение происходит по рыночной стоимости земельных участков и нет необходимости компенсировать собственникам иные убытки.

Далее — ЗК РФ. Таким образом, только наличие потребности в размещении объектов, влияющих на жизнедеятельность в целом муниципальных образований, регионов или всего государства и не связанных напрямую с коммерческими интересами конкретных лиц, является необходимым условием самой возможности применения указанной нормы. Когда граждане теряют свою собственность ради обогащения частных лиц — это всегда будет восприниматься как несправедливость. Именно это, например, оформило протест в московском Бутово владельцев сносимых индивидуальных домов против решений администрации города передать их земельные участки под многоэтажную коммерческую застройку.

Эти владельцы видели в ситуации спор двух частных собственников продавца и покупателя прежде всего по вопросу стоимости недвижимости , но покупатель для экономии средств использовал административное давление. В реальной жизни отделить государственные и частные интересы всегда будет непросто.

Для этого сам институт изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд в соответствии с его принципиальными положениями необходимо развивать в двух направлениях: Обе эти проблемы взаимосвязаны. Правоприменительная практика показывает, что при объединении функций публичноправового и частноправового характера возникает конфликт интересов.

Задачи государственного управления земельными ресурсами отличны от задач управления государственными землями. Не случайно опыт других стран доказывает, что целесообразно часть функций, в частности, по изъятию земельных участков, в том числе путем выкупа, для нужд Российской Федерации делегировать отраслевым федеральным органам исполнительной власти2. В современной России вопросы проведения земельной политики в целом не нашли своего места в структуре органов власти и управления, что подтверждает фактически ежегодное переподчинение профильного ведомства — Федерального агентства кадастра объектов недвижимости Рос-недвижимость и изменение его полномочий.

Однако в настоящее время отсутствует механизм взаимодействия Росимущества с другими органами власти и заинтересованными организациями при принятии и реализации решений об изъятии земельных участков для федеральных нужд, не регламентированы вопросы, связанные с определением состава документов и данных, необходимых для инициирования этой процедуры. Не утвержден порядок подготовки и принятия решений об изъятии выкупе земельных участков для государственных или муниципальных нужд, не определен принцип безвозмездности передачи земельных участков из одной публичной собственности в другую.

Это становится более очевидным в период смены руководителей федеральных органов, тем более с учетом острого дефицита на профессиональных специалистов в области земельно-имущественных отношений в государственном аппарате. Проблема осложнена тем, что отсутствует сама правовая база определения порядка подготовки и принятия решений об изъятии земельных участков для указанных нужд.

Так, согласно статье Гражданского кодекса Российской Федерации далее — ГК РФ , порядок определяется федеральным земельным законодательством. Однако Земельным кодексом Российской Федерации такой общий порядок до сих пор не определен. Передача субъекту федерации осуществления полномочий по резервированию земель и изъятию земельных участков для федеральных нужд совершенно логична, и это правильно распространить на все случаи изъятия для федеральных нужд на всей территории России.

Даже в Германии, с ее ограниченной по нашим меркам территорией, комиссар по изъятию является сотрудником администрации федеральной земли субъекта федерации , закрепленный за конкретной частью территории земли округом и уполномоченный решать все связанные с процедурой изъятия вопросы. Безусловно, в настоящее время в России в силу сложившегося изначально предубеждения в том, что коррумпированы все и вся, наделение конкретного должностного лица такими серьезными полномочиями вряд ли возможно, однако передача основных полномочий по изъятию земельных участков от федеральных и муниципальных органов в пользу исполнительных органов субъекта федерации необходима.

Такая мера оправдана необходимостью значительных затрат средств и времени на командировки сотрудников из Москвы в регионы, а также недостаточностью их знания конкретных проблем муниципальных образований и регионов и постоянным дефицитом квалифицированных кадров. Полномочия органа по изъятию земельных участков для муниципальных нужд также лучше передать на уровень субъекта федерации. По сравнению с главами администраций и сотрудниками аппарата субъектов федерации муниципальным служащим труднее решить свои вопросы на уровне территориальных органов федеральных министерств и ведомств.

Учитывая, что в основном потребности в изъятии земельных участков возникают у федеральных и муниципальных органов, передача таких полномочий на уровень субъекта федерации позволяет одновременно разграничить орган, принимающий решение по размещению объектов, определяющих возможность применения процедуры изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, от органа, организующего сам процесс изъятия. Это позволит находить на уровне субъекта федерации комплексные решения различных проблем, постоянно возникающих в связи с принятыми решениями на местном уровне об изъятии земельных участков.

Например, довольно распространены случаи необходимости изъятия у частных собственников жилых помещений или домов, рыночная стоимость которых не позволяет на вырученные суммы приобрести в этом населенном пункте какое-либо жилье. Предоставление взамен изымаемого жилья другого с зачетом его стоимости в выкупную цену также чаще всего невозможно для таких граждан.

Оценщик может, конечно, дополнительно рассчитать в качестве убытков стоимость проживания собственников и членов их семей в гостинице, однако специфика оценки именно для целей изъятия приводит к конфликту с правообладателями других объектов недвижимости, выкупная цена которых, несмотря на очевидную разницу в качестве, оказывается близкой а в ряде случаев и ниже , чем выкупная цена непригодного для проживания дома.

Изъятие земель в РФ для государственных и муниципальных нужд (2017)

Решение этого противоречия видится в использовании других средств, кроме определенных нормами законодательства об изъятии, имеющихся в арсенале государственного и муниципального управления. В частности, в силу признания таких помещений или домов непригодными для проживания, в соответствии со статьями Жилищного кодекса Российской Федерации далее — ЖК РФ , выселяемым гражданам предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.

В настоящее время в рамках федеральных программ регионам выделяются средства на снос аварийного и ветхого жилья, и, соответственно, для этих целей средства могут быть выделены и муниципалитетам. Это является дополнительным аргументом в пользу наделения именно субъекта федерации правами единого органа по организации изъятия. Само изъятие земельных участков как основание прекращения прав на земельный участок представляется большинству отдельным юридическим фактом, а в действительности есть совокупность последовательно выполняемых и взаимосвязанных между собой дейcтвий исполнительных органов государственной власти, а также органов местного самоуправления, граждан и юридических лиц, выполняемых в установленном законом порядке и направленных на прекращение земельных правоотношений.

При этом в реальности наличие пробелов в законодательно утвержденной процедуре в силу ее непоследовательности при изъятии приводит к потерям времени и средств для обеих сторон. Это относится ко всем этапам принятия и реализации такого решения. Однако уже можно сформулировать ограничения для применения такой процедуры, как изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд, в том числе путем выкупа. Международный и российский опыт, законодательно закрепленный, определяет в качестве необходимого условия использования этой процедуры конкретизацию изымаемых земельных участков равно как и целей резервирования таких земель как места планируемого размещения объектов капитального строительства в документах территориального планирования, в частности в генеральных планах городов пункт 4 статьи 9 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Фактически при рассмотрении судом иска о выкупе земельного участка у собственника или о принудительном прекращении иного права на земельный участок единственным доказательством законности принятия решения об изъятии становятся документы территориального планирования, прошедшие публичное обсуждение и утвержденные в установленном порядке.

При этом в судах даже тех стран, где практика разработки планов развития территорий уже давно существует, процедура изъятия для государственных и муниципальных нужд при наличии активного противодействия частных землевладельцев часто прекращается в пользу последних. Таким образом, процедура изъятия земельных участков фактически начинается с принятия решения органа государственной или муниципальной власти о выборе места размещения будущего конкретного объекта капитального строительства.

Все земельные участки и их части , а также находящиеся на них другие объекты недвижимости, которые попали в границы выбора земельного участка, могут быть изъяты у собственников путем выкупа. Подписание таких соглашений во многом ускоряется принятием соответствующими государственными или муниципальными органами решения об изъятии конкретного земельного участка.

Принятие решения об изъятии связано с вопросами информирования о предстоящем изъятии земельного участка собственника земельного участка, землевладельца, землепользователя, арендатора. Российское законодательство предусматривает трехкратное предоставление информации, связанной с изъятием земельного участка: До принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающего акт о выборе земельного участка для строительства, органом местного самоуправления должна предоставляться информация указанным лицам о возможном изъятии земельного участка п.

Обязанность такого информирования возникает только при размещении объекта. После принятия решения об изъятии земельного участка лицо, у которого земельный участок изымается, должно быть уведомлено органом, принявшим такое решение, о предстоящем изъятии не позднее, чем за один год до этого ст. Без этого изъятие невозможно. Собственник земельного участка, подлежащего изъятию, а также лицо, использующее земельный участок на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования, должны быть извещены о произведенной государственной регистрации решения об изъятии земельного участка с указанием даты регистрации п.

Указание на два разных наименования документа — уведомление и извещение — в реальности сводится к одному — извещение, однако смысл первого документа связан с указанием на единство органа, который обязан принять решение об изъятии и довести его до собственника изымаемого земельного участка. Конечной инстанцией, которая в случае несогласия собственника участка с решением об изъятии или в случае, если с последним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, может в течение трех лет с момента направления собственнику участка уведомления об изъятии предъявить в суд иск о выкупе такого земельного участка, является тот орган, который принял решение об изъятии.

Однако для проведения всей процедуры изъятия необходимо, чтобы этот орган располагал информацией о субъекте права на конкретный земельный участок.

вслед изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд задача мокрой

Поскольку эта информация ограниченного доступа, необходима доверенность на ее получение от руководителей органов местного самоуправления или органов государственной власти4. И если на уровне субъекта федерации достаточно быстро можно снять все возможные возражения территориального органа федеральной регистрационной службы при получении информации, регистрации конкретных решений об изъятии, равно как и подписанных соглашений о приобретении земельных участков, то, например, в силу административных сложностей во взаимоотношениях внутри и между федеральными органами исполнительной власти подписание этих документов часто занимает более длительный срок, чем само проектирование или строительство планируемых объектов.

Большая сложность заключается и в том, что на практике часто сами подлежащие изъятию объекты недвижимости не зарегистрированы в установленном порядке, а их собственники, землепользователи и землевладельцы в силу разных причин не спешат зарегистрировать свои права, поставить на государственный кадастровый учет занимаемые земельные участки. Еще более сложная ситуация складывается, когда земельный участок был предоставлен конкретному лицу в собственность, а это лицо отсутствует по разным причинам.

Поскольку в силу законодательства только это лицо или его представители могут зарегистрировать соответствующие права, по закону такие объекты недвижимости изъять нельзя. Необходимо внести в законодательство соответствующие нормы, позволяющие разрешить это противоречие. Например, в Российской империи существовало требование составления описи изымаемого имущества еще до его оценки.

Она проводилась чиновником полиции при двух свидетелях преимущественно соседей и при владельце или его поверенном. Когда имущество приобреталось казной для конкретных ведомств, то участвовали представители от этих ведомств, которые следили за правильностью описи и оценки. Если владелец не являлся в течение шестимесячного срока со дня уведомления для составления описи, то опись имущества производилась без него5.

Законодательство позволяло для наиболее актуальных случаев изъятия непосредственно после совершения описи занимать требуемые земельные участки, например, для железных дорог6.

Порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд

Сложность сегодня также состоит в том, что значительное количество земельных угодий, подлежащих изъятию для государственных нужд, является землями сельскохозяйственного назначения и принадлежит на праве общей совместной либо долевой собственности участникам этой собственности. Права владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в общей собственности, регулируются положениями главы 16 ГК РФ. Вместе с тем процедура прекращения вещных прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся на праве общей совместной либо долевой собственности у участников собственности, при таком изъятии российским законодательством не урегулирована.

Также опыт России конца XIX — начала XX веков свидетельствовал об эффективной практике решения такого рода случаев на основе того, что для определенных территорий, владельцев в зависимости от их национальностей и сословий прежде всего церковные земли, земли крестьян существовали существенные особенности при применении процедуры изъятия. В действующем современном российском законодательстве такие возможности используются недостаточно.

Это, например, отказ от регистрации решений об изъятии и семидневный срок уведомления правообладателей о принятом решении, а также публичное размещение таких решений, двухмесячный срок для заключения соглашения об изъятии, после которого администрация Краснодарского края или орган местного самоуправления города-курорта Сочи праве обратиться в суд с иском об изъятии объектов недвижимости, а решение суда подлежит немедленному исполнению.

Такие особые нормы позволят существенно упростить государственным и муниципальным органам решение вопроса обеспечения земельными участками олимпийской программы. Тем не менее перенос такой системы на всю территорию страны может иметь и значительные негативные последствия в силу различий в состоянии местных земельных рынков. Необходимо внимательно отнестись к изучению практики уже сложившейся системы регулирования земельно-имущественных отношений в регионах. Отсутствие опыта и желания проводить конкретную работу по изъятию земельных участков для своих нужд у государственных и муниципальных органов определило практическое решение проблем взаимоотношений с собственниками изымаемых земельных участков.

Удивительно, но факт! Вопрос об определении выкупной цены при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд — это только один из способов сбалансировать интересы общества и его граждан.

Как правило, государство или муниципалитет спокойно относится к тому, что земельные участки в местах предстоящего изъятия скупаются крупными частными структурами и потом с большой доходностью перепродаются им в рамках процедуры изъятия. В этом случае имеется только один ощутимый плюс: При этом зачастую происходит существенное возрастание затрат на выкуп, а в случае конфликта по цене и условиям выкупа с государственным или муниципальным органом крупная частная структура может более профессионально отстоять свои права.

При принципиальном несогласии собственников с отчуждением их имущества или с ценой компенсации в особых случаях приходится вообще менять место размещения предполагаемого объекта. Это характерно даже для стран с опытом эффективного отстаивания государством и муниципалитетами своих прав. Как правило, в случае изъятия объектов недвижимости у частных лиц их рыночная стоимость оценивается примерно на процентов выше тех цен, которые сложились бы в условиях обычной сделки купли-продажи.

В России дополнительным фактором, тормозящим решение вопросов изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, служит отсутствие опыта решения градостроительных задач в новых условиях и увлечение в последние годы ложно понятой свободой земельного рынка. Экономические вопросы, определенные обязательностью оценки выкупной цены изымаемых для государственных или муниципальных нужд земельных участков соответственно проверки методологии и результатов оценки , имеют две принципиальные особенности по сравнению с оценкой обычных земельных участков.

Во-первых, выкупная цена таких участков, кроме их рыночной стоимости, включает в себя все убытки и потери, связанные с досрочным прекращением прав на земельный участок и другие объекты недвижимости. Новизна такой постановки задачи до последнего времени определяла принципиальную позицию экспертов Ро-симущества — требовать исключения определения потерь и убытков из отчета оценщика.

Определения такого объекта оценки нет и в федеральных стандартах оценки. При этом конкретизация перечня возможных убытков достаточно полно изложена, например, относительно выкупной цены при изъятии жилых помещений. Тем не менее остается достаточно много дискуссионных вопросов. Например, как быть с налогами на доходы физических лиц, прибыль и добавленную стоимость, которые придется заплатить при изъятии земельных участков и других объектов недвижимости в случае превышения договорной цены над ценой приобретения таких объектов7.

Учитывая, что за последние три года цены на земельные участки и другие объекты недвижимости существенно возросли, такая разница, как правило, очень значительна и ложится дополнительным бременем на бюджеты. Второй сложной проблемой при оценке выкупной цены изымаемых земельных участков и других объектов недвижимости является определение величины рыночной стоимости выкупаемого объекта. С одной стороны, согласно N от Однако в принятых Министерством имущественных отношений Российской Федерации методических рекомендациях рыночная стоимость земельных участков определена как максимально возможная цена8.


Читайте также:

  • Бухгалтерский учет раздела земельного участка
  • Ребенок после развода не хочет общаться с матерью
  • Оформление кадастрового паспорта на земельный участок с чего начать
  • На кого оформляется квартира при оформлении ипотеки
  • Если парень говорит о расставании хочет ли он расстаться
  • Ипотека от сбербанка в йошкар-ола
  • 2016-2018 | Юридическая помощь онлайн.