Skip to content
Главная | Защита прав потребителя | Добросовестное приобретение прав на недвижимое имущества

Проблема добросовестных приобретателей жилья: долгожданная позиция ВС РФ

Мероприятия

В Гражданском кодексе закреплена опровержимая презумпция правильности реестра В настоящее время возрос интерес к принципу публичной достоверности и в России. Согласно господствующему мнению данный принцип не был отражен в нашем законодательстве до вступления в законную силу ст. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права п. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином п. При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные.

Считается, что введение в действие данной нормы ознаменовало появление принципа публичной достоверности в российской регистрационной системе.

добросовестное приобретение прав на недвижимое имущества план, как

Защита добросовестного приобретателя недвижимого имущества основывается на абз. Таким образом, защита добросовестного приобретателя достигается благодаря выполнению предпосылок, являющихся основанием для отказа в удовлетворении виндикационного иска, причем их круг не отличается от числа предпосылок, установленных для движимых вещей. Итак, данными критериями являются следующие. Во-первых, это наличие видимости права на стороне отчуждателя, выражающейся в регистрации за ним права. Во-вторых, изменения в правах основываются на сделке, единственным недостатком которой является отсутствие полномочий на распоряжение, в остальном она должна быть действительной.

В-третьих, указанная сделка должна носить возмездный характер, причем подлежит установлению также и исполнение данной встречной обязанности.

Так, при установлении предпосылок, свидетельствующих об отсутствии оснований для удовлетворения виндикационного иска Президиум ВАС РФ в постановлении от Еще одним критерием является передача владения. Президиум ВАС РФ признал обоснованной позицию судов, в соответствии с которой до передачи владения лицо, заключившее договор с неуправомоченным отчуждателем, не является добросовестным приобретателем имущества п.

Следует отметить, что в силу абз. Данный вывод подтверждается п. Согласование сторонами в договоре купли-продажи условия о передаче недвижимости после государственной регистрации права собственности покупателя не нарушает никаких императивных требований российского гражданского законодательства.

Читать популярные статьи на сайте

У регистрирующего органа отсутствует право требовать подтверждения такой передачи для целей государственной регистрации. Право собственности считается перешедшим к покупателю с момента его государственной регистрации за этим лицом. Таким образом, владение для объектов недвижимого имущества теряет свойство видимости права, поскольку легитимирующим фактом, с которым связывается презумпция о наличии права на стороне отчуждателя, является регистрация в реестре.

Кроме того, передача владения не является частью юридического состава, необходимого для переноса права собственности. Тем не менее для целей добросовестного приобретения права собственности от неуправомоченного отчуждателя считается, что раз приобретателю не было передано владение, то необходимый юридический состав не выполнен в полном объеме. Выбытие имущества из владения собственника по его воле. В России, в отличие от германского правопорядка, принцип видимости дополняется еще и принципом повода, так как нужно установить, что существовала воля собственника на передачу имущества, то есть он участвовал на начальном этапе в создании видимости, иначе виндикационный иск будет удовлетворен и добросовестный приобретатель не сможет рассчитывать на приобретение права.

О выбытии имущества помимо воли собственника в соответствии с п. Из судебной практики следует, что о похищении имущества речь идет, например, в случае распоряжения им неуполномоченным лицом без ведома сособственника. Имущество было отчуждено лицом, которое мошенническими действиями присвоило себе право управления юридическим лицом сфальсифицировав решение общего собрания о назначении его генеральным директором общества, увеличив путем заключения поддельных договоров купли-продажи свой пакет акций , что установлено приговором суда по уголовному делу.

При этом нижестоящие суды исходили из того, что не может свидетельствовать об отсутствии воли собственника на передачу имущества факт того, что договор купли-продажи заключен от имени общества лицом, сведения о котором на момент заключения сделки содержались в ЕГРЮЛ и которое фактически осуществляло полномочия единоличного исполнительного органа. Аналогичные выводы встречаются и в других судебных актах постановления ФАС Центрального округа от Он признается таковым, если не знал и не мог знать, что имущество приобретено у лица, не имеющего права его отчуждать.

Таким образом, речь идет не только о позитивном знании, но также и о грубой неосторожности, при которой приобретатель, исходя из сопутствующих сделке обстоятельств, должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества. В соответствии с п. В пункте 9 установлено, что ответчик по виндикационному иску должен был знать об отсутствии у лица, продавшего ему спорное имущество, права на его отчуждение, так как согласно представленным истцом доказательствам имущество приобретено ответчиком по цене почти вдвое ниже рыночной.

В данном случае ответчик, проявляя обычную степень осмотрительности, должен был предпринять дополнительные меры, направленные на проверку юридической судьбы вещи. То есть на приобретателя накладываются дополнительные обязанности по проверке заключаемой сделки, он не может полагаться только на реестр.

Безусловным основанием для вывода об отсутствии добросовестности является наличие записи в реестре о судебных запретах на совершение распорядительных действий со спорным имуществом вследствие принятия обеспечительных мер судом, поскольку приобретатель, проявив должную внимательность и осмотрительность, не мог об этом не узнать, так как имел возможность получить информацию непосредственно из ЕГРП постановление Президиума ВАС РФ от В рамках настоящего спора суд надзорной инстанции пришел к выводу об отсутствии добросовестности у лиц, являющихся приобретателями объектов недвижимости по последовательно заключенным сделкам по отчуждению спорных объектов, совершенным после возбуждения надзорного производства определением ВАС РФ и передачи дела на рассмотрение Президиума.

Названные судебные акты размещались на официальном сайте ВАС РФ, были общедоступными, поэтому должны были быть известны как отчуждателю, так и иным лицам, участвующим в совершении упомянутых сделок. В обоснование суд указал на то, что объекты, находившиеся у одного и того же лица с момента их постройки с года, сменили за несколько месяцев четырех титульных собственников.

Двое из них были созданы и зарегистрированы в качестве юридических лиц непосредственно под сделки о приобретении спорных объектов недвижимости лицом, распорядившимся данным имуществом. То есть в судебном акте нашло отражение и положение, в соответствии с которым выступление на стороне отчуждателя и приобретателя экономически тождественных лиц является одним из фактов, свидетельствующих о том, что лицо знало или должно было знать об отсутствии полномочий на распоряжение у отчуждателя.

По другому делу суды пришли к выводу об отсутствии оснований считать, что приобретателю было известно о наличии притязаний третьих лиц на недвижимость и об отсутствии у отчуждателя прав по распоряжению вещью.

Удивительно, но факт! Однако для того чтобы придать правилам приобретения недвижимости, продаваемой в порядке исполнительного производства, дополнительные гарантии, от должника либо судебного пристава-исполнителя перед проведением публичных торгов требуется зарегистрировать право собственности должника на эту недвижимость.

Такой вывод суд сделал, несмотря на то, что на момент заключения договора купли-продажи нежилого помещения шло судебное разбирательство. Данный вопрос освещался лишь только в местных и региональных средствах массовой информации, не относящихся к числу общеизвестных и доступных изданий, признанных официальными действующим законодательством, тогда как ответчик по виндикационному иску находился в Москве постановление ФАС Центрального округа от Напротив, при рассмотрении иного спора суды указали, что приобретатель должен был предпринять дополнительные меры, направленные на проверку юридической судьбы спорного объекта, и знать, что ведется судебный спор о совершении в короткие сроки нескольких последовательных сделок по отчуждению спорного объекта постановление ФАС Уральского округа от Таким образом, между российской и германской регистрационными системами имеются точки соприкосновения: Но есть и отличия — в России приобретатель не может положиться только на содержащиеся в реестре данные, а должен проводить определенную дополнительную проверку, чтобы проявить себя в качестве осмотрительного и заботливого участника оборота и тем самым обезопасить себя от возможных неблагоприятных последствий совершения сделки.

Кроме того, если запись в реестре совершена помимо воли собственника в то числе в результате мошенничества , то в России в таком случае приобретатель не станет собственником. В Германии, напротив, добросовестный приобретатель может приобрести неоспоримое право собственности вне зависимости от того, способствовало ли управомоченное лицо отклонению содержания книг от действительного правового положения. Таким образом, можно заключить, что добросовестное приобретение прав на недвижимость в России имеет существенные ограничения по сравнению с немецким правопорядком.


Читайте также:

  • Договор уступки права требования образец международный
  • Какие нужны документы чтобы погасить ипотеку материнским капиталом
  • Комиссия по трудовым спорам имеет свою печать
  • 2016-2018 | Юридическая помощь онлайн.