Skip to content
Главная | Защита прав потребителя | Необходимость оценки и определения стоимости недвижимого имущества

6.1. Что такое оценка недвижимости?

Удивительно, но факт! Указанные выше случаи определения рыночной стоимости недвижимости относятся к объектам оценки, представляющим государственную собственность, выраженную различными формами.

Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений. Отдельная оценка земельного участка от строений.

Проблематичность оценки земельных участков в России.

необходимость оценки и определения стоимости недвижимого имущества были его

Пример расчета стоимости дачи с использованием затратного подхода. Устранимый физический износ дачи равен долл. Неустранимый физический износ дачи составляет долл. Устранимое функциональное устаревание - долл.

Рыночная стоимость земельного участка - долл. Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости: Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей сегодняшней стоимости будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т. Капитализация дохода -- это процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей.

вернулся необходимость оценки и определения стоимости недвижимого имущества что

Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом происходит в два этапа: Прогнозирование будущих доходов основано на использовании финансовых отчетов собственника: Доход от продажи объекта реверсии определяется как денежный поток, поступающий инвестору при окончании проекта. Величина дохода от реверсии прогнозируется: При составлении реконструированного отчета о доходах и расходах не учитываются: Метод прямой капитализации устанавливает связь какого-либо дохода, вычисленного на конец первого года, следующего за датой оценки, со стоимостью объекта недвижимости Vo посредством нормы денежных потоков мультипликатора или коэффициента капитализации.

Решение Стоимость объекта недвижимости равна отношению чистого операционного дохода к ставке капитализации: Теперь все данные для решения у нас есть - ЧОД и r. Задача 2 Площадь здания, предназначенная для сдачи в аренду составляет кв. Из них кв. Определите величину чистого операционного дохода для целей оценки рыночной стоимости объекта.

В данном случае мы используем действительный валовый доход, так как имеется информация о средней недозагрузке помещений. Расчет ПВД производиться по известной нам формуле: В итоге наших манипуляций мы нашли ЧОД для одного месяца, однако для расчета рыночной стоимости нам нужен годовой ЧОД.

Удивительно, но факт! Право исследует такие вопросы, как владение, пользование и распоряжение землей, и занимается не физическими характеристиками земли, а правами и обязанностями, связанными с различными имущественными интересами в отношении земли. Недвижимое имущество подразумевает комплекс прав и выгод, неразрывно связанных с собственностью на вещественную недвижимость.

Для нахождения годового ЧОД просто умножим известное нам значение на При рассмотрении понятия недвижимого имущества было определено, что на сегодняшний момент Гражданским кодексом Российской Федерации ст. К отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости , что в свою очередь предполагает ее значительную стоимость. Вне связи с земельными участками недвижимые объекты теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене.

Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные под снос.

Особенности

Вместе с тем к недвижимости относят и объекты, которые по своей физической природе являются недвижимыми. К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты искусственные спутники, космические корабли и т. Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого хотя по своей физической сути оно является движимым , обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости.

При рассмотрении основных видов недвижимости, определено, что классификация объектов недвижимости по методу "дерева признаков", которую мы приведем ниже, удобна для проведения оценки недвижимости с учетом главных особенностей, свойственных каждой группе, например, нюансов товарооборота, масштабов и структуры рынков, в рамках которых производятся операции по купле-продаже объектов и т. Согласно такой классификации объекты недвижимости могут подразделяться по: Своему назначению земельные участки, предназначенные для застройки; природные комплексы для эксплуатации ; постройки комнаты и квартиры; здания и помещения под магазины и офисы; частные жилые дома, дачи, коттеджи в пригороде с земельными участками ; производственные помещения, склады; прочие 2.

По происхождению созданные природой без участия труда человека, являющиеся результатом труда человека, созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут 3. По масштабу земельные массивы, отдел ьные земельные участки, комплексы зданий и сооружений, жилые многоквартирные дома, жилые одноквартирные дома особняки, коттеджи , подъезд секция , этаж в подъезде, квартира, комната и т.

Готовность к эксплуатации готовые объекты, объекты, требующие капитального ремонта или реконструкции, объекты, требующие завершения строительства Существуют и другие подходы к классификации. Вариант классификации, указанный в новом стандарте Российского общества оценщиков для оценки недвижимости, учитывает условия, которые необходимы для проведения операций с недвижимостью. С целью оценки стоимости объекты, а именно: В зависимости от задач проводимой оценки, оценщик может определить различные виды стоимости объекта: Вид оцениваемой стоимости будет обусловлен юридическим положением объекта недвижимости, а так же целями и задачами проводимой оценки.

Но наиболее распространенным видом стоимости, определяемым для недвижимости, является рыночная стоимость. Это связано с тем, что именно рыночная стоимость является основой для проведения всех базовых операций с недвижимостью, что закреплено в российском законодательстве и подзаконных актах. При анализе основных принципов оценки недвижимости выявлено, что принципы оценки объектов недвижимости - это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости.

Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости наблюдается взаимодействие трех элементов - субъекта, объекта и рыночной среды - то специалистами, занимающимися оценкой объектов недвижимости выделено три группы принципов: Принципы, основанные на представлениях пользователя; 2. Принципы, связанные с объектом недвижимости прежде всего с землей и его улучшением; 3. Принципы, связанные с рыночной средой. Особое место занимает обобщающий принцип - принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости - это синтез принципов всех трех групп, которые были рассмотрены выше. Он позволяет оценщику выявить из возможных вариантов использования объекта недвижимости наилучший и наиболее доходный вариант и именно его использовать для оценки. Этот принцип предусматривает оценку недвижимости, так, как если бы он был свободный то есть при оценке объекта речь идет в первую очередь о наибольшей доходности земельного участка, затем уже о доходности всего объекта недвижимости.

При решении задачи об анализе информационного обеспечения оценки определено, что информацию, которая необходима для оценки недвижимости, можно разделить на внешнюю и внутреннюю. Внешняя информация собирается и анализируется в следующей последовательности: Общая информация необходима для изучения состояния и общих тенденций функционирования экономики и рынка недвижимости. Это информация описательного характера, которая используется непосредственно для определения величины рыночной стоимости.

Специальная информация представлена, как правило, в виде цифр, используемых для расчетов в том или ином методе. Основными источниками информации являются: Специализированные справочники и программные комплексы Сборники: Укрупненные показатели восстановительной стоимости; Укрупненные показатели стоимости строительства; Справочник оценщика: Информация специалистов рынка недвижимости - риэлтеров, строителей, консультантов, компаний по управлению недвижимостью. Профессиональное сотрудничество, участие в выставках, конференциях, семинарах.

Удивительно, но факт! При анализе основных принципов оценки недвижимости выявлено, что принципы оценки объектов недвижимости - это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости.

Интервью с собственником и управляющим объекта. При рассмотрении правовых основ оценки недвижимого имущества выявлено, что оценочная деятельность как объект правового регулирования представляет с одной стороны услугу оценщиков - независимых экспертов по определению рыночной стоимости, с другой стороны - юридическим фактом, устанавливающим стоимость объекта оценки для определенных в договоре об оценке целей.

Юридический факт - это факт реальной действительности, с которыми действующие законы и иные правовые акты связывают возникновение, изменение или прекращение правоотношений1. Поэтому оценка, проведенная в соответствии с законодательством РФ может повлечь за собой определенные правовые последствия. Основой правового регулирования оценочной деятельности в РФ является федеральный закон Об оценочной деятельности.

Закон об оценочной деятельности определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении имущества, принадлежащего Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям публичное имущество , физическим и юридическим лицам для целей совершения сделок с этим имуществом а также для иных целей. Из смысла закона вытекает сфера его действия в пространстве.

На территории РФ данный закон обязателен к применению, так как осуществление деятельности, связанной с имущественным оборотом на территории РФ необходимо иметь статус физического или юридического лица. Иностранные юридические лица для осуществления своей деятельности обязаны пройти соответствующие законные процедуры для при знания их статуса на территории РФ. В российском законодательстве об оценочной деятельности, кроме того, из смысла законодательства вытекает, что публичное имущество, а также имущество, принадлежащие физическим и юридическим лицам, осуществляющим свою деятельность за рубежом также попадает в сферу правового регулирования законодательства об оценочной деятельности.

При решении задачи анализа основных подходов к оценке недвижимости были рассмотрены сравнительный, затратный и доходный подходы к оценке недвижимости. Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж.

Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов. Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов. Оценка и переоценка основных фондов. Введение в управление недвижимостью. РОО "Мособлупрпо- лиграфиздат", Русская деловая литература, Финансы и статистика, Теория и методы оценки недвижимости:


Читайте также:

  • Оформление права собственности на квартиру супругов
  • Переоборудование авто что нужно
  • Как отцу детей разделить алименты на
  • Правила оформления сделки купли продажи земельного участка
  • Ипотека в польше процент
  • 2016-2018 | Юридическая помощь онлайн.