Skip to content
Главная | Семейное право | Оценка недвижимого имущества практика

Печатается по решению редакционно-издательского совета Волгоградского филиала фгбоу впо ранХиГс

С тех пор оно стало общепринятым в дореволюционной России, о чем свидетельствует свод гражданских законов России. В настоящее время деление имущества на движимое и недвижимое существует в России, где уже имеется достаточная юридическая база для ведения различных сделок с недвижимостью, и во всех зарубежных государствах. Недвижимость также включает в себя все объекты, прочно связанные с землей.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. В классической теории оценки уделяется большое внимание юридическим вопросам и правам, связанным с недвижимостью. Эти права включают в себя право продавать, отказываться от владения, сдавать в аренду и использовать собственность любым способом. Важную роль в теории оценки недвижимости играет понятие собственности на землю. В теории оценки концепция земли включает представления о ней всех дисциплин, связанных с землей география, юриспруденция, социология, экономика и др.

Ни в одной стране мира нет абсолютного права собственности на землю. В соответствии с Гражданским кодексом РФ признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности, а также вещные права: Совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, их информационное обеспечение, операции по управлению и финансированию работ в области недвижимости формируют рынок недвижимости.

Одним из важнейших элементов управления недвижимым имуществом является оценка их стоимости.

оценка недвижимого имущества практика Лизе

Она предшествует принятию практически любого решения относительно недвижимого имущества. При этом в зависимости от конкретно поставленной задачи определяются вид стоимости и применяемые методы оценки. Субъектами отношений при оценке недвижимости выступают, с одной стороны, физические лица и индивидуальные предприниматели, признанные профессиональными оценщиками, с другой стороны, заказчики, то есть потребители их услуг.

Право на проведение оценки является безусловным и не зависит от установленного законом порядка статистического отчета и бухгалтерской отчетности. Оно распространяется и на проведение повторной оценки объекта. Оценочная деятельность не относится к функциям риэлторов [А. В мировой практике участники рынка недвижимости выработали унифицированный набор фундаментальных оценочных правил или принципов, которые объединяются в следующие четыре группы рис.

Принципы пользователя недвижимого имущества основаны на представлениях пользователей о полезности недвижимого имущества, об уровне приносимых им доходов и возможности приобретения объекта недвижимости на открытом рынке.

Удивительно, но факт! Поэтому покупатель объекта недвижимости, нацеленный на получение прибыли от ее использования, должен сравнить свои расходы на покупку недвижимости и планируемый доход. В обоснование заявленных требований она указала на то, что кадастровая стоимость арендуемых ею объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость, что подтверждается отчётом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Для некоторых видов недвижимости наибольшая полезность достигается, если объекты оцениваются как отдельные элементы, другие могут оказаться более полезными в качестве составной части группы например многофункциональные центры. Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных по полезности или доходности объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой. Данный принцип исходит из возможности альтернативного выбора для покупателя, то есть стоимость объекта недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или замещающие объекты.

Принцип замещения связан с установлением верхней границы стоимости объектов недвижимости, которая обусловлена затратами на строительство заменяющей собственности в приемлемые сроки. Благоразумный покупатель не будет платить за объект недвижимости больше стоимости незастроенного земельного участка и затрат на строительство аналогичного строения. Принцип замещения наиболее полно реализуется при новом строительстве в районах массовой жилой или дачной застройки, когда преобладают однотипные земельные участки и высок уровень стандартизации архитектурных и градостроительных проектов зданий.

Принцип ожидания определяется доходом с учетом величины и сроков получения или выгодами и удобствами от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, которые ожидает получить потенциальный собственник. Данный принцип лежит в основе оценки недвижимости доходным подходом и характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость.

Проведение оценки недвижимости и оформление договоров

Например, в населенном пункте стоимость земельного участка, отведенного под жилую застройку, будет отражать капитализированную величину арендной платы реальной или потенциально возможной , которую ожидает получить собственник от эксплуатации жилого дома. Поскольку использование объектов недвижимости носит длительный характер, то оценка их рыночной стоимости в конкретном районе должна учитывать перспективные тенденции развития данной территории. Принципы внешней рыночной среды связаны с состоянием спроса и предложения на рынке недвижимости, с конкуренцией и соответствием объекта недвижимости рыночным стандартам.

Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимозависимость между растущей потребностью в объектах недвижимости в условиях социально-экономического развития общества и ограниченностью предложения, обусловленной природной ограниченностью земельных участков, а также экономическими издержками на строительство реконструкцию улучшений.

При изучении спроса рыночная информация о сделках с недвижимостью классифицируется по однородным группам, при этом объекты, входящие в определенную группу, должны конкурировать между собой на одном сегменте рынка. Сложность анализа спроса зависит от назначения объекта недвижимости и возрастает по мере перехода от незастроенных земельных участков к имущественным комплексам. Необходимо отметить, что предложение земли в целом выступает как фиксированная величина, ограниченная самой природой, поскольку земля является свободно не воспроизводимым товаром.

В то же время отмечается устойчивая структурная тенденция перераспределения земли по целевому назначению: Принцип конкуренции означает, что цены на объекты недвижимости устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли.

Высокая норма прибыли стимулирует привлечение капиталов на рынок недвижимости и усиливает конкуренцию. Положительная роль конкуренции состоит в том, что только на конкурентном рынке можно определить рыночную стоимость, когда она выравнивает доходность инвестиций в разных сегментах рынка недвижимости. При наличии монополизма сверхприбыль порождает разрушительный характер конкуренции, подрывает действие рыночных механизмов и, в конечном счете, приводит к искажению рыночной стоимости недвижимости.

Особенно опасен этот процесс на стадии зарождения и становления рынка недвижимости прежде всего земли , характерной для нашей страны. Особенностями конкурентной ситуации на российском рынке недвижимости являются ограниченное количество продавцов и покупателей, значительный контроль за некоторыми сегментами рынка со стороны отдельных участников, наличие препятствий для вхождения на рынок, низкий уровень неценовой конкуренции.

При анализе сложившейся конкурентной ситуации необходимо иметь в виду, что конкуренция лежит в основе динамики кривых спроса и предложения и выступает предпосылкой для максимизации прибыли. При этом следует отметить, что прибыль, приходящаяся на земельные участки с улучшениями, отличается от производственной прибыли. Средняя прибыль в сфере производства товаров и услуг представляет собой вознаграждение за вложение капитала, управление производством, инициативу и риск.

Она проявляется как разница между валовой выручкой и издержками производства, и любой собственник стремится определить объем производства, который максимизирует прибыль в данных конкурентных условиях. Доход от инвестирования в недвижимость также является формой вознаграждения за капиталовложения в землю и расположенные на ней объекты.

В то же время это не норма дохода на капитал, а ожидаемый чистый операционный доход, остающийся после оплаты операционных расходов и расходов на замещение, который формируется по остаточному принципу. Кроме того, объекты недвижимости, которые имеют экономические преимущества сегодня, не обязательно сохранят их в будущем. Поэтому, если собственник получает доход, превышающий среднерыночную величину, то вероятность его дальнейшего поступления требует тщательного обоснования, например заключения договоров долгосрочной аренды.

Принцип соответствия состоит в том, что максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования. Соответствие характеристик объекта недвижимости потребностям и ожиданиям местного рынка обеспечивает высокий рыночный спрос на него, а следовательно, и высокую стоимость. Прежде всего, принцип соответствия проявляется через прогрессию и регрессию.

Эффект прогрессии заключается в положительном воздействии внешнего окружения или соседних объектов на стоимость недвижимости. Например, в результате функционирования в данном районе объектов, обеспечивающих высокий уровень инфраструктуры, стоимость недвижимости повышается. Регрессия имеет место, во-первых, когда объект недвижимости характеризуется излишними улучшениями, которые не востребованы рынком, или когда внешнее окружение оказывает отрицательное воздействие на процесс эксплуатации объекта.

Например, при выборе местоположения земельного участка необходимо принимать во внимание внешние объекты, существование которых может негативно отразиться на выбранном варианте застройки. Регрессия возникнет при соседстве объектов отдыха с производственными предприятиями, которые загрязняют окружающую среду, являются источниками шума, неприятных запахов и т.

Глава 1. Теоретические аспекты оценки

Во-вторых, данный принцип требует определенного соответствия назначения объекта недвижимости его местоположению с точки зрения приобретения материально-технических средств или продажи товаров и услуг. Так, при строительстве торговых предприятий предпочтение отдается участкам, расположенным на основных магистралях, площадях, рядом с железнодорожными станциями, аэропортами, остановками пассажирского транспорта. Для таких объектов, как кафе, рестораны, мотели, бензоколонки, магазины запчастей, горюче-смазочных материалов, огромное значение имеет визуальная открытость со стороны дорожного движения.

Критерии соответствия, как и стандарты в целом, совершенствуются по мере роста городов и нарастания многообразия форм землепользования. Принцип соответствия имеет первостепенное значение при определении величины износа объекта недвижимости.

Читать ONLINE Основы оценки недвижимости

Объект недвижимости, который не соответствует установившимся социальным, экономическим и архитектурным стандартам, теряет в стоимости из-за функционального или внешнего износа. Принцип изменения внешней среды предполагает при оценке объектов недвижимости учет возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также учет внешнего окружения и перспектив развития района.

Принцип изменения внешней среды обязательно учитывается при написании отчета об оценке посредством указания даты, на которую определена стоимость объекта недвижимости. Принципы, связанные с объектом недвижимости, основаны на физических, экономических и юридических характеристиках объекта недвижимости. Доходность объекта недвижимости определяется комбинацией четырех групп факторов: При этом стоимость каждой группы факторов зависит от того, насколько увеличивается стоимость всего объекта недвижимости от их использования с учетом имеющихся количественных и качественных характеристик.

Если рассматривать действие данного принципа в динамике по отношению к расширяющемуся объекту, то величина каждого последующего вклада может и не соответствовать конкретным затратам на создание рассматриваемого компонента, поскольку общая стоимость недвижимости не всегда выступает простой суммой стоимостей отдельных составляющих элементов. В данном случае проявляется действие закона предельной производительности, согласно которому вклад элементов недвижимости эффективен до тех пор, пока увеличение стоимости объекта превышает стоимость предельных затрат.

Изучение типичных размеров вклада позволяет собственнику застройщику принять решение добавлять или нет в объект недвижимости тот или иной его компонент. Критерием целесообразности выступает соотношение величины вклада элемента какого-либо фактора в стоимость объекта и суммы затрат, необходимых для добавления этого элемента.

находился оценка недвижимого имущества практика оказалось даже

Принцип вклада часто используется для определения излишних или недостающих улучшений при анализе лучшего и наиболее эффективного использования. Основной проблемой, связанной с оценкой величины вклада, является то, что на практике многие элементы, влияющие на стоимость, крайне редко могут быть выделены в чистом виде из состава недвижимости или добавлены к ней.

Покупатель оценивает объект недвижимости как единый комплекс, а не как сумму отдельных компонентов, не проводит при этом поэлементных расчетов. Особое положение среди указанных факторов занимает земельный участок со строениями, так как его вклад обусловлен принципом остаточной продуктивности.


Читайте также:

  • Сбербанк ипотека на вторичное жилье без справок
  • Семейное право понятие функции
  • Форма ходатайства перевода земель из одной категории в другую
  • 2016-2018 | Юридическая помощь онлайн.